Decreto 'Salva Casa' approvato in Consiglio dei Ministri: sanatoria per le piccole difformità
Ecco le principali novità del Decreto 'Salva Casa', cioè del decreto-legge ‘Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica’, approvato il 24 maggio 2024 dal Consiglio dei Ministri:
- abolizione della doppia conformità e sanatoria delle piccole difformità negli edifici;
- aumento delle tolleranze costruttive;
- cambio di destinazione d’uso con meno vincoli;
- stato legittimo degli immobili semplificato;
- nuove tipologie di lavori catalogate in edilizia libera.
Analizziamole più nel dettaglio:
Abolizione della doppia conformità e sanatoria difformità parziali
Il Decreto ricorda la distinzione tra: - totale difformità, realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso;
- assenza di titolo, cioè titolo inesistente oppure titolo esistente ma privo di efficacia;
- variazioni essenziali, interventi completamente diversi, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di permesso;
- parziali difformità, comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive e i limiti delle variazioni essenziali.
Il Decreto 'Salva Casa' interviene sulle parziali difformità. Saranno regolarizzabili tutte quelle piccole difformità edilizie che non incidono sulla struttura dell'edificio, come ad esempio:
- installazione di tende esterne;
- tramezzi;
- soppalchi;
- ampliamento di finestre.
Quindi, per questi interventi, si potrà ottenere la sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Il decreto inoltre semplifica le procedure vigenti, introducendo il regime di silenzio-assenso, principio particolarmente rilevante e che va nella direzione della massima semplificazione. In pratica, se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti l’istanza del cittadino è accettata.
Il rilascio della sanatoria è subordinato al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.Tolleranze costruttive dal 2% al 5%
Le tolleranze costruttive sono piccoli scostamenti rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri indicati nel progetto presentato, e non costituiscono illecito edilizio. Attualmente, le tolleranze costruttive non possono eccedere il 2% delle misure indicate nei progetti.Le tolleranze esecutive (o di cantiere), invece, sono irregolarità geometriche o modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori, per dare attuazione al titolo abilitativo.
Il Decreto prevede che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive siano calcolate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile, nel seguente modo:
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.
Non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che rientrino nei limiti delle suddette tolleranze costruttive.
Per quanto riguarda invece le tolleranze esecutive, il Decreto prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tali tolleranze i seguenti casi:
- minore dimensionamento dell’edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Stato legittimo dell'immobile semplificato
Ad oggi lo stato legittimo dell’immobile è stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione o che l’ha legittimata in seguito, e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.Il Decreto 'Salva Casa' propone che lo stato legittimo dell’immobile sia stabilito, alternativamente:
- dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa);
oppure
- da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Cambio destinazione d’uso con meno vincoli
Il Decreto introduce il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale, e prevede che sia sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare e senza opere, nei seguenti casi:- all’interno della stessa categoria funzionale;
- tra le categorie funzionali relative alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale in immobili situati nei centri storici e nelle zone di trasformazione e di espansione edilizia dei Comuni.
Edilizia libera, aggiunti nuovi interventi
Il
Decreto aggiunge nuovi interventi all’elenco di quelli che possono
essere realizzati in regime di edilizia libera, cioè senza alcun titolo
abilitativo. Aggiunge l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) anche sui porticati rientranti all’interno dell’edificio.
Specifica che "le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera" rientrano in edilizia libera ma non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, e devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.